注文住宅?建売?予算はどれくらい?【2018年版】

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住宅諸費用

坪単価だけを見て新築住宅の建築費を考えてはいけない!その理由

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マイホームの購入をこれからに控えている方々がまず何に置いても気にするのが住宅の値段でしょう。
住宅会社のホームページやチラシなどを穴が空くほど見まくって調べまくって、どこが一番安い値段で住宅を作ってくれるのかを今まさに調べている最中だという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅の値段はチラシやホームページなどでは、坪単価として書かれているのを良く目にします。
目に付きやすいところに書かれているので、この坪単価を主な値段の基準として考えている方もたくさんいらっしゃいますし、事実一つの基準としての認識は正しいものです。

しかし、余り知られていないのですが、坪単価というものはかなりあいまいで、しかも住宅会社選びなどでは、適切な判断材料にならないこともあるものです。

坪単価のみで住宅会社選びを経験した人ならばわかるかと思いますが、坪単価だけをで選んでもいい会社を見つけられないばかりか、全くよくない会社を選んでしまう可能性もあります。

そうならないためにも、目にはするものの詳しくは知られていない坪単価についてより詳しく説明していきたいと思います。

 

坪単価で考えるのが一般的になりつつあるが……

依頼をするハウスメーカーや工務店を選ぶ際、もっとも手っ取り早い決め方はそれぞれの住宅会社の料金の比較だと思います。
宿泊施設やら商品やらでそのような比較方法でより安い商品や宿を探したりするのと同じように、住宅もそのように比較すればいいと考える人はたくさんいます。

その際に、真っ先に見られて目安とされるのがこの坪単価というものですが、坪単価についてを理解していない内に、無条件で比較をするのは危険です。

 

坪単価って何?

坪単価とはそもそも何でしょう。
字面や語感などで想像はつくと思いますし、その想像はあながち間違いでもありません。

坪単価は至極簡単に言えば、一坪当たりの建築費のことであり、そう想像した人が一番多いと思います。

一例として上げると、40坪2000万円であれば、坪単価に直すと50万円になるというわけです。

50坪で3000万円、30坪で3000万円の二つの住宅があったとすると前者が一坪あたり60万円、後者が100万円となる、このような考え方が坪単価というものです。

こうしてみればなんて比較し易い数値なのだろうと思うかもしれませんが、実はこのままの考え方はほぼ通用しないものなのです。

坪単価に関しては四つの絶対に把握しておかなければならないことがあり、その把握することが要因として、上述した考え方からはかなりの変化を及ぼすことになります。

次からはそれぞれを見ていきましょう。

 

坪単価の坪はどこからどこまで?

まず一つ目は坪単価の計算にはどこまでが含まれるのか、です。これこそが坪単価を目安にする際に真っ先に気にしなければならない最重要事項でもあります。

坪単価の他にも建物本体価格という言葉があります。こちらも坪単価と同時に使われる事が多い、
住宅を購入する上で一つの目安となる価格ですが、この建物本体価格がかなり厄介なものです。主に、何坪で何千万円の、何千万円の部分ですね。

建物本体価格は、かなり広い範囲を占めている言葉で、土地も含めた住宅でも、建物だけであっても、その範囲は特に定められておらず、かなりあいまいです。

その為に、住宅会社がこの建物本体価格を会社の独自に決めることができてしまうのです。
設備があってもなくても建物本体価格というものであり、これでは坪単価で単純に比較するのは難しいものだと言えますね。

会社ごとに認識の違う建物本体価格が、お客さんが認識する建物本体価格と違うことが非常によくあるのは想像し易いですね。

ですので、この建物本体価格がどこまで含まれているのかは確認しておかないといけません。

一般的には建物本体価格に加算されないのは、屋外設備の工事費、手続きに必要な費用、土地関連の費用などで、それぞれに別途工事費、諸経費、土地代と価格表示がされているはずです。
これらの費用もかかり、しかも坪単価や建物本体価格だけではないことは覚えておかなければなりません。

 

家の大小

建物の大小、大きさも坪単価に大きな影響を及ぼします。
坪単価を見てすぐに思うかもしれませんが、40坪で2000万円の家があって、坪単価が50万円、これなら20坪で1000円になるのではと思われるかもしれません。

しかし、実際は違います。
重要になるのは仕様です。キッチンやらユニットバスや、トイレ、洗面台などの設備の大きさや種類が同じ場合、これは仕様が同じと言います。
この仕様が同じだと建物が大きくなれば、坪単価は安くなり、小さくなると坪単価は高くなるのです。

また、注文住宅の広告に記載されている坪単価に対しては、かならず計算に使用している床面積が何坪なのかはチェックしておかなければなりません。

建築会社は少しでも坪単価を安く見せるために、坪単価の基準となる住宅の床面積はかなり大きめに設定しています。仕様が同じであれば、坪単価は安くなるからですね。

しかし、実際に建てる住宅はもっともっと坪数は小さくなりますから、実際の坪単価は高くなります。もちろん、そうすれば仕様が同じであれば坪単価が高くなることを、お客さんが知らないことが前提で行っていることですね。

騙されないためにも、床面積が小さい程坪単価は高くなり、床面積が大きいと安くなることは必ず覚えておきましょう。

 

二つの床面積の種類

今のところ、坪単価は本体価格÷床面積で求めているものだという前提で話を続けて来ました。

本体価格は前述しましたが、次は床面積についてです。

床面積には延べ床面積と施工床面積の二種類が建築業界に存在します。

詳しい違いを述べると専門的な部分になりますので、簡単にだけその違いを紹介しておきたいと思います。

延べ床面積はバルコニー、ウッドデッキ、ポーチなどを除いた面積のことであり、住宅の屋根と壁に囲まれた部分だけの面積です。

施工床面積がこの反対で、バルコニーなどを含んだ合計の床面積ということになります。
この説明を見ただけでも予想が付くと思いますが、施工面積の方が延べ床面積よりも大きくなります。

坪単価を求める場合、本体価格が一定であれば、床面積が大きい方が坪単価は安くなりますよね。
そうです。少しでも安く見せるために、会社側が坪単価を求める床面積として採用しているのが、施工床面積となっているケースが多いのです。

そのため、バルコニーやウッドデッキなどの除かれる設備がある場合、延べ床面積に直すと二坪から五坪ほども面積が変ることもあります。

たった五坪ほどであったとしても、施工床面積から延べ床面積に直して坪単価を計算した際に、10万円近くも価格に差が発生する場合もありえます。
坪単価を目安にするのであれば、どちらの面積で計算しているのかを注意して見ておく必要があるようです。

また、延べ床面積に含まれる範囲を建築基準法で定めている反面、施工床面積には明確に定められてはおらず、会社ごとにどこまで含むかを自由に決められる、という側面もあります。

根本的な定義は名前の通り、施工を下部分の面積なのですが、施工はどこからどこまでが該当するのか、という部分も不透明です。
吹き抜けなどはいい例です。
吹き抜けがある住宅だと、一階部分だけの面積が床面積になるのか、無いはずの二階部分の床面積も計算されてしまうのか、と言う部分が明確に決められておらず、会社ごとに違うのです。

それだけでも大きな差が出て来てしまいますから、住宅会社が施工床面積を床面積として採用していることを前提と考えて、床面積は住宅のどの部分までが含まれているのかを確認しておいた方がいいと言えるでしょう。

 

建物の仕様および設備のグレード

住宅の設備、高価な建材、これらのグレードをあげれば、当然坪単価は高くなります。

説明するまでもないかもしれませんが、購入な物を使うための料金は上乗せされ、安い物を使えば減額されます。

設備、外観、間取り、有名な建築家に設計依頼を出すなどなど新築住宅の値段を上げる要素はいくらでもあります。
要するに、本体価格が向上するので坪単価が増額されるのです。

なお、広告などで出されている坪単価を算出する上で、建物本体価格になる設備はいわゆる標準設備と呼ばれるものです。
この標準設備は会社ごとに違い、標準設備にどこまでが含まれているのかは、会社ごとに確認しておいた方がいいでしょう。
基本的には最低限、もしくはそれ以下の設備となっているので、住宅の設備を増やしていくに連れて、建物本体価格が上昇していくのだと覚えておいて下さい。

 

坪単価の高い地域と低い地域

ちなみに、坪単価は地域ごとにも大きな差があります。
知っている人も多いでしょう。東京は高くて田舎は安いとよく言われていますが、正にその
通りです。

ハウスメーカーや工務店、中小ビルダーが建築した住宅の平均坪単価を見てみると、東京や神奈川、大阪今日となどは60万円台半ばから70万円台、東京に至っては最高額の約73万円にもおよび、宮崎県は50万円を割って、平均坪単価が47万円ほどになっています。

あくまでも参考程度ではありますが、越県して注文住宅を購入しようと考えているのであれば、他県の平均値を調べてみてもいいかもしれませんね。

 

どうやって比較をするのが一番いいの?

坪単価についていろいろと説明してきましたが、様々な条件でかなりの揺らぎのある価格であり、あくまで参考程度にした方がいいものだと分かったかと思います。
参考にする場合でも、どう言う方法で算出されているかが大事であり、比較するためには条件を統一して計算をしなければなりません。

すべての条件を整え、条件をクリアした状態で出された見積もりを基準に、延べ面積を使って割った場合にやっと比較することができる坪単価を求められるのです。

 

ハウスメーカーや工務店ごとの実際の坪単価の違い

坪単価を計算して比較する方法は説明しましたが、細かく計算していくのもありですが、それよりもまず、ハウスメーカーと工務店などで坪単価にどのような違いがあるかを少し紹介したいと思います。

 

大手ハウスメーカー

大手ハウスメーカーでは、ほぼすべてのメーカーで平均坪単価として出されている値段よりも、本当の平均坪単価は高くなっています。

60万円台から90万円台と様々な坪単価が表示されていますが、実際の坪単価に直してみると、60万円台の坪単価はなく、全てが70万円台以上で、中には10万円以上も実際の価格に直すと上昇するケースもありました。

なので、もしも大手ハウスメーカーを利用するのであれば、表示されている坪単価よりも高くなるのだと思っておいてください。

 

工務店

次は工務店です。
中規模から小規模の工務店を対象に見てみましたが、工務店ごとに大きな差がありました。100万円近くの坪単価になる工務店も、30万円台になる工務店もありました。

ただ、どちらかといえば、坪単価は安くなりやすい傾向にあり、平均値で直すと平均的な坪単価は38万円となりました。

ただし、坪単価が安いのですが、それを実現しているのが品質を低下させているからなのか、コストカットなどの企業努力で減らしているかは実際に確認してみないと分かりません。

なぜ安いのかをしっかりと説明をしてくれる、納得のいく説明をしてくれるような工務店であれば、十分に信用してもいいでしょう。

逆にしてくれなければ、その工務店は避けた方がいいでしょう。

 

建築家

こちらは坪単価で比較をすることはできませんので、あくまでもこのような方法で建てられるのだとついでに知っておいて下さい。

日本ではあまりなじみがないので、してもらった人も少ないとは思いますが、有名な建築家に依頼をしてもらって住宅を建てることもできます。

デザイン性の高さや要望の通り易さは工務店もハウスメーカーも絶対に及びません。

しかし、住まいを作るというよりは作品を作るという感じで建設することになり、ちょっと変った家に住むことになるかもしれないので、そのような住宅に住みたいのであれば、依頼してもいいでしょう。

価格は建築家の設計料次第になりますので、価格のばらつきもあります。総合してどれくらいかかるかが計画し辛いのが大きなデメリットになるでしょう。

 

まとめ

以上の通り、坪単価はかなり不透明で曖昧な価格です。
一般的に目安として使われているものですが、そのまま鵜呑みにして住宅会社を選んでしまうと、大失敗してしまうかもしれませんので、注意が必要です。

なので、坪単価について正しい知識を持って比較をしながら本当にいい住宅会社を見極めて選ぶようにしましょう。

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