注文住宅?建売?予算はどれくらい?【2018年版】

家を建てる前に

注文住宅

注文住宅の最初から入居するまでの基本的な流れ

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家を建てるなんてことは一生にあるかないかのイベントです。
誰にとっても初めてであり、最後になる買い物だと思いますが、何から始めればいいかわからないという人がほとんどでしょう。

何も知らない人と最初から完成までの手順を知っている方とでは、やっぱり手間や時間などに差が生まれるようです。

早く終われば旧居に住んでいる間の家賃も浮き、住宅ローンの支払開始時期も早められるのでいいことばかりです。
そう考えれば、家をスムーズに建てられるように動きだしから入居までの期間に起こる手続きの手順を理解して起きたいところですね。

もちろん、金銭的な得だけではなく、手順をあらかじめ理解しておけば、入居したい日にちに間に合わせるように、逆算して計画を立てられるようにもなります。

特に最近は自分は専門外だからとついつい建築会社や不動産会社に全てをまかせっきりにしてしまいがちですが、まかせっきりにすると不透明な部分も多くできてしまいがちで、ろくな計画も立てられません。

なので、今回は注文住宅を購入する際に、家を建てるまでの流れと各工程の期間を紹介したいと思います。

家を建てるにあたって何をすべきかが分からない人、
決まって日までには必ず入居したいが、どれくらいの期間がかかるかが分からない人はぜひとも参考にしてみてください。

 

●入居するまでの10の手順

土地や建物を契約するまでの流れは、何通りもあるので絶対にコレ、というものはありませんが、いくつかのパターンの中で最もスムーズに進められる流れを代表的なものとして紹介したいと思います。
流れのそれぞれの詳細は後程紹介しますが、まずは簡単にその流れを、10の手順として一覧にまとめてみました。

第一の手順、予算の決定。
第二の手順、土地の仮決定。
第三の手順、建築プランの仮決定。
第四の手順、住宅ローンの事前審査。
第五の手順、建築プランの修正。
第六の手順、土地と建物の契約。
第七の手順、住宅ローンの本審査。
第八の手順、土地の所有権の移転。
第九の手順、工事の開始から完成まで。
第十の手順、引き渡し。

さて、以上が手順となります。それぞれについて次から詳しく見ていきましょう。

・最初は予算

家を建てる、家を買うことを考えればなにはともあれ、予算を決定しなければ何も始まりませんね。

何も考えなしに予算の決定はできません。いろいろな予算の考え方はありますが、おすすめは月々の返済額から逆算して予算を決定するという方法です。

この考え方はまず初めに今現在の生活から、どれくらいの返済額なら余裕を持って支払えるかを導き出します。
家賃を基準に考えるのですが、家を建ててからは家賃には無かった維持費などの費用が加算することを加味します。

もしも、今現在でも生活に余裕があるのなら、家賃と同等か少し高い返済額に設定してもオッケーです。

バランスのいい生活が出来ているのであれば、家賃よりも少し安い返済額にしましょう。

苦しいと感じているのなら絶対に家賃よりも安い返済額にしましょう。

これくらいをイメージして、返済額を考えるのです。

・土地の〝仮〟決定をする

予算の決定がすんだら次は土地の仮決定です。土地よりも建物のプランを先に考えた方がいいのでは、と思われるかもしれませんが、土地から探すのがおすすめです。

理由は、土地の形状や周囲の状況が建築のプランに影響が出てしまうからですね。
先にプランを立てておいて、その後に土地を決定できたとしても、自分の欲しかったプランがその土地では使えないなんてこともあり得ます。

土地の仮決定をする前は選択肢も豊富でついついいろいろなプランを選んで、欲しいプランやオプションを追加してしまいがちですが、それらが土地のせいで使えなくなったなんてことがあるとちょっとモチベーションが下がりますし、計画の変更をせざるを得なくなります。

なので、初めに土地の仮決定を済ませておき、何が出来て何ができないのかという選択肢を狭めておくと計画を立てやすくなるのです。

なお、あくまでも仮決定であり、ここで行うのは気に入った土地を見つけて、「貸付証明書」を不動産会社に提出して、土地を仮抑えすることです。

貸付証明は契約前に土地購入の意志表示をするための手続きで、法的拘束力は無く、理由が正当であれば撤回することも可能です。

複数の証明書を取ることもでき、複数の物件のキープもできないことはありませんが、やりすぎると信用を失ったり、最悪のケースだと損害賠償を請求されることもあります。

なので、基本的には本命の土地を見つけて、本気で購入してもいいと思えた土地の買付証明書を提出するようにしましょう。

・建築プランの仮決定

次は建築プランの決定です。

予算に収めながら、間取り、外観、住宅設備などを出来る限り詳細に決定します。

プランの決定は住宅会社などに提案してもらうことでしょう。
この提案されるプランは、一見するといいプランのように思えますが、本当にいいプランかどうかは、複数のプランを見比べた上でしか分からないものです。

住宅会社にもそれぞれの得手不得手があり、複数の会社の提案を受け取ってそれを比較するのがベストです。

複数社を比較しようとするときに、「契約をしなければ詳細な打ち合わせは拒否する」というハウスメーカーや工務店に遭遇することがあるかもしれません。

このような会社は結構あるようですが、打ち合わせもせずに契約を結ぶなんて馬鹿な真似はしたくもありませんし、するはずもありませんね。

契約後にいい条件になるとは限りません。契約は法的拘束力もありますので、軽率な契約は絶対にせず、このような会社との契約はできるかぎり控えるようにしましょう。

・住宅ローンの『事前』審査を受ける

土地と建物にある程度の決定が終わりました。では、次は住宅ローンの話に移ります。

住宅ローンの審査は二度行われ、最初に行われるのは事前審査です。

事前審査はまず最初にふるいにかけるために行われるものであり、事前審査に通過できるだけの条件が揃っていれば、次の本審査にもほとんど通過できます。

事前審査自体もそこまで難しいものではありません。
この時点で注意すべきことは、事前審査の時点で融資してもらおうとしていた金額をしっかりと覚えておくことです。

減る分には構わないのですが、金額が増加してしまうと、事前審査には通過したのに本審査に落ちてしまいかねないのです。

そのために事前審査を受ける前にはある程度のプランを固めて、本審査までに大きな変更がでないようにしましょう。

もちろん、増えてしまうことは往々にしてあります。
その全てが悪いわけではなく、ほんの少額であれば審査に悪影響はありません。

また、増額が起きてしまったとしてもなんとか対応できるように、この時点で借入可能額の上限の金額を訊いておくといいでしょう。
そこまで大きな差にはならないと思いますが、借入の上限金額であれば問題はありません。

なお、事前審査の結果が分かるまでに掛かる器官はだいたい1週間です。

1年以内に転職を経験した人、ローンを利用している最中の人などは追加での書類提出を求められたり、質問されることもありますが、それらで期間が延長されることもほぼありません。
ただ、書類の準備を怠っていると書類を受け取るのに時間がかかってしまうかもしれませんので、上記に該当する方は書類を事前審査の前に、事前に用意しておくようにしましょう。

・建築プランの修正があればここで

さて、五つ目の手順、建築プランの修正です。
こちらは修正したいところが見つかればする程度で大丈夫です。この後に契約をしてしまうと、金額変更を伴うプランの変更が一切できなくなりますので、あくまでもプランを変更できる最後のタイミングとなるのがこの時点だと覚えておくといいでしょう。

変更できるのは間取り、外観、住宅設備などです。もちろん、前に決めた住宅ローンの借入金額の範囲に収められるようには気を付けましょう。

・土地と建物の契約をする

手順の後半に入り、やっと土地と建物の契約を行います。
このときには、土地を先に契約するのではなく、建物から契約をするように心掛けましょう。

理由は土地を先に契約することで、建物に使える金額が減少してしまいがちだからです。
全体の予算から土地分の予算が減ってしまうわけですから、ちょっとした変更をしたかったとしても、そのために使える予算が限られてしまうようになるのです。
なので、基本的には建物の修正をすべて終えてから、土地の契約をするのがベストです。

なお、土地と建物の契約には住宅ローン特約を設けることになります。
住宅ローン特約は、本審査に通過できなかったら契約は隠しにするという条件の事であり、この特約があることで、手付金の没収や損害賠償請求などをされることなく契約が解除できるので、契約をする際には必ずこの住宅ローン特約があるかどうかはチェックして置いて下さい。

・住宅ローンの『本』審査

いよいよ住宅ローンの本審査です。

上述した通り、事前審査に出した費用よりも本審査で申請した費用が上がっているとここで落とされてしまうことが多いです。

逆に言えば事前審査通りか、事前審査よりも安い金額で申請できれば、本審査に通過するのは難しいことではないのです。

しかし、審査に落ちる理由がこれだけとは限りませんね。
極まれな事例ではありますが、他の理由で審査に落ちてしまうこともあります。

そこを考えるにあたっては、事前審査では審査項目には入らない
けれども、本審査になって新たに審査される二つの項目についてを事前に知っておく必要があると言えるでしょう。

その二つは以下の通りです。

担保となる建物と土地の評価額が借入金額よりもかなり下であること。
もう一つが、健康状態が悪くて団信に加入することができない場合です。

それぞれを詳しくみていきましょう。

例えばですが、住宅ローンの金額と土地と建物の評価額が一千万円程にもなるような、住宅ローンよりもはるかに担保の評価額が低いと、本審査で落とされてしまうのです。評価額は基本的には床面積を基準に決められるので、小さいけれども価格は高くなってしまったというような住宅である場合にはどうしても評価額が上がりにくく、このような理由で審査に落とされてしまうのです。

もしも、大きさの割に金額が高い住宅を作る際には注意をしましょう。

二つ目の団信に加入できないケースですが、
団信、団体信用生命保険への加入を義務付けている住宅ローンがあり、その住宅ローンを利用する場合に限られます。
生命保険ですので、健康状態が悪いとどうしても入ることができず、たかがそれだけのことでローンを借りれずに、これまでの全てがご破算になってしまうこともあります。

もしも、健康状態などに不安があるのであれば、フラット35のような団信への加入義務がない住宅ローンを選択するといいでしょう。そちらであれば、団信に加入しなくとも加入できない状態であっても住宅ローンを借りることができます。

ちなみに、本審査にかかる期間は、スムーズに進んで1週間から2週間程度です。ただ、それ以上に長く時間がかかることもあり、1ヶ月近く待たされるケースもありますので、必ず2週間以内というわけではありませんので、覚えておきましょう。

・土地の所有権移転

本審査の通知が終われば、住宅ローン特約の効力も無くなり、次は土地の所有権移転が行われます。

土地所有権の移転は、銀行の応接室などで契約をした不動産会社、司法書士、売り主と買い主などが集まって行います。

こちらも大まかな手順があります。

まずは所有権移転に関する書類にサインと押印を行い、司法書士が移転の手続きが完了したことを、住宅ローンを貸し出している銀行などの金融機関に連絡します。

手続き完了の連絡を受け取った金融機関が、指定した講座に土地代金を振り込み、買い主の講座から売り主の口座へさらに代金を振り込みます。

売り主が土地代金の振込みを確認すれば、移転手続きは完了です。

また、この際には別途費用が発生します。
登記費用と、土地の売り主が不動産会社でなければ仲介手数料が発生します。

登記費用は、土地の大きさによって変りますが、10万円から20万円程度が相場です。

仲介手数料は土地代金の3.24%と64800円がかかります。

他にも水道加入料金なども必要になりますが、これらの金額は事前に必要なお金の内訳を、不動産会社が送ってくれます。
その金額を必ず用意して持っていけるように、余裕の作れるお金の準備をする必要があるといえますね。

・工事スタートから完成まで

さて、工事に入りますがここからは建築会社に一人します。
特に流れを知る必要はありませんが、所有権が移転されてからの大まかな流れと期間を紹介しておきます。

土地の所有権移転が住めば、つぎは確認申請です。
書類作成から許可が下りるまでには1週間から2週間がかかります。

次に地鎮祭が任意で行えます。しなくとも大丈夫です。
終われば地盤調査および地盤改良を一週間程度かけておこない、基礎工事にも一週間程度かけます。

それらが済めば、上棟、建物工事や付帯工事を行って行き、上棟から完成するまでは45日から90日くらいはかかります。

ただし、工法によって完成するまでの工期がかなり変りますので、契約した関築会社に工期がどれくらいかかるかを確認するとより確実に期間が分かります。

・やっとできる入居、引き渡し

ここまできてやっと引き渡しが行われます。

鍵、住宅設備の説明書、保証書などを受け取り、住宅設備の説明などを受けましょう。

鍵も完全に自分だけのものです。工事の際に使っていた鍵はあなたが持っている鍵を使った時点で使えなくなります。

●まとめ

さて、家を建てる流れは以上のようになります。もう一度まとめると、

第一の手順、予算の決定。
第二の手順、土地の仮決定。
第三の手順、建築プランの仮決定。
第四の手順、住宅ローンの事前審査。
第五の手順、建築プランの修正。
第六の手順、土地と建物の契約。
第七の手順、住宅ローンの本審査。
第八の手順、土地の所有権の移転。
第九の手順、工事の開始から完成まで。
第十の手順、引き渡し。

もちろん、これ以外の手順でも住宅を作ることは可能です。
住宅ローンの事前審査、本審査、工事から完成までの流れでは自分自身がどうしようにも、期間を短縮できるものはありません。

もしも、入居したい日にちが決まっているのであれば、それらを逆算して、土地決定にかける時間、住宅探しやプラン修正にかける期間などを加えて考えて、家づくりの計画を立ててスタートさせていきましょう。

全てが順調にいくのは難しいかと思いますが、何も考えずにするよりは遥かにスムーズですので、きちんと手順を覚えてから取り掛かるようにこころがけましょう。

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