絶対に避けるべき土地とは?

家族で話し合い購入したい土地の希望が決まってきたら、物件の検討を始めましょう。

実際の土地まで行って周囲の土地の様子までチェックしてみます。

チェック不足で地盤沈下や地滑りを起こしてしまう土地を、誤って購入してしまっては大変です。

そこで、まちがいのない土地を選別できる知識を、ご紹介します。

地盤チェック

建物は地盤の支持によりその形状や安定を保っています。

しかし土地には地盤が安定しているところと不安定なところがあります。

不安定な地盤とは、家を建てた後、部分的に沈下をして家を傾けたり、地震時には地滑りを起こすような土地です。

これに対して安定した地盤の土地は、どんな天変地異にもあまり変化を起こしません。

まちがいのない土地とは、このように安定した地盤の土地です。

水がでる土地は避けましょう

土地にとって水は大敵です

たとえば、その土地は周囲に比べて地面が湿っていたり、ずいぶん前の水溜まりが残っていたり、敷地に水が湧いてきている場合は、水はけの悪い土地や地下に水路がある場合が考えられます。

このような土地に家を建てると地盤沈下や地震の揺れが大きくなったり、地滑りや液状化現象が起こる可能性があります。

地名から推測する

造成をした後は、そこが以前、沼や河川敷だった事が分かりません。

よく言われるのは地名に沢・田・沼・浦・谷・水等の水場を連想させる文字が入っている地域は以前には水が湧く沼だったり、河が流れていた谷だった場合は安定した土地とは言えないでしょう。

なかにはこのような地名でも水場とは無関係な場合もありますが念の為に以前の地形を調べてみましょう。

地元の年長者の方に聴く方法もおすすめで「造成前はここは最近まで田んぼだったんだよ」とか周辺の土地の高低の事等もよく知っていらっしゃいます。

また大規模な造成を行った地域には新しい地名を付ける事もよくあるので安心してはいけません。

建物の跡地と埋立地でチェックするポイント

建物の跡地で気を付けたい土地は、解体した建物の廃材を埋め立ててしまっている場合です。

その廃材のせいで地盤沈下や地震時の液状化が起こる事があるので心配です。

そして工場跡地の場合はどの様な薬品を扱う工場だったのかを調べておいた方がよいでしょう。

また海を埋め立てて間もない土地は土壌に残った塩分で庭木が育たない事があります。

周囲の建物や道路を観察してみる

土地の高低差により雨水の集まってしまうう地域はどこにでもあります。

そのような地域では昔は台風で床下浸水になった事があるとか軟弱地盤で道がボコボコになっていたり土間のひび割れや基礎の土が下がっている場合は要注意です。

また周辺の土地が盛土で高くなっている場合も検討中の土地が低いと雨水が集まってしまうので雨水の排水設備が整っていれば問題はないのですが近年のゲリラ豪雨時には雨水の排水設備が追い付かない事も考えられるので対策が必要になる事も考えられます。

そして最終的には家を建てる部分の地盤の調査を行います。

地盤調査

地盤の調査は建物の大きさと配置を決めてから行います。
一般的には4隅と中央部分の地盤調査を行い地層の断面状態を判断します。

木造住宅の地盤調査はスウエーデン式サウンディング試験で調査する方法が一般的となっていて検査結果に基づいて地盤改良工事や杭工事を行う事で、家を建てる事は出来ますが、検査の結果により軟弱な土地ほど地盤改良工事費用の負担は多くなりますし大きな地震が来た時の不安を考えると現状のままで安定した土地である事に越したことはないでしょう。

土地の地盤チェックは納得がいくまで行いましょう。
不動産屋の持っている情報をよく聞き出し、更にご自分でも近隣の方に聴いてみたり周囲を調査してみるのがよいでしょう。
悪い情報は売り手側からは全て提供されない事もあるので注意しましょう。
 

 

 

 

土地探しと配置計画

土地探しの時に漠然と、これくらいの広さの土地なら一般的な大きさの家が建つだろう、という程度の考えでは今後のプランが思うようにいかない可能性があります。

敷地には建物・駐車場・庭以外にも配置する場所をシュミレーションしておく事が大事です。

配置計画はパズルのような間隔でそれぞれに必要なスペースを組み合わせていく感覚でもあります。

そこで土地探しと一緒に建物の大きさと駐車場等の配置を考えるポイントをご紹介します。

土地探しに考えておきたい事

土地探しは、どの部分にこだわりますか?
駅からの距離・通勤時間・学校への徒歩通学・坂道や階段・広さ・環境そして予算です。
譲れない部分と駅までバスで行くことが可能なので駅から少し離れていても広い土地にしたい等の様々な条件や家族のライフスタイルや意見をまとめて決断する事と思います。

また工事の視点では水道の引き込み・敷地に接する道路・建ぺい率・容積率等も関係してきます。

このように様々な視点から土地探しをしていきますが、その敷地に、どのように建物を配置するかも重要な事です。

土地探しと配置計画

すでに土地がある場合は、その敷地に希望の間取りの大きさの家と駐車場等を、どの様に設計すのかという事になりますが土地探しをされる方は、この様な事も考えながら土地探しをすると希望に沿ったプランになります。

土地探しの時におおよその間取りを考えて建物の大きさと駐車スペース等必要な外部設備を決めそれらの面積に見合う土地を探します。

建物の向きは南側でリビングと玄関に光を多く取り入れるプランは人気ですが、その他にも隣家とのスペースや駐車スペースも一緒に考えなければなりません。

建物の配置計画

建物の配置は、その敷地が置かれた環境に溶け込まなければいけません。

敷地は隣家や道路・空地等によって囲まれているのでどんな向きでも建物が建てられるというわけではありません。

その敷地に住みやすい動線を考慮した配置が理想です。。

また玄関は南向きベランダは東向き等条件が多い程、間取りの設計と配置計画は慎重に考えなければなりません。

そして希望の方角の向きに設計をして配置を考えても隣家との関係で思うように光が入らない事や、よく開けておきたい窓が隣家や道路からまる見えだったり、玄関が合い向かいになっていると暮らしづらいですね。

ですから、その敷地にあった方位から見た建物の配置や間取りを検討する必要もあります。

駐車場の配置計画

敷地に余裕がある場合を除いては、道路と敷地の関係で駐車場の配置は決まります。

駐車場は楽に車庫入れができるスペースと人が出入りできるスペースを車両の大きさにプラスして取らなければいけません。

また玄関か勝手口の入り口からの動線を配慮すると荷物運びが楽になります。

駐車場は頻繁に利用する場所と住まいの外観の印象になるので慎重に考えましょう。

建物以外に考えておきたいスペース

  • 車両関係用品(自動車交換用タイヤ・工具・洗車道具)
  • 生活用品(脚立・灯油タンク・古新聞・段ボール・ごみ一時置き・ストック品)
  • 園芸・清掃用品(用土・肥料・鉢・剪定ばさみやスコップ・ホース・じょうろ・ホウキ・ちりとり)
  • レジャー用品・スポーツ用品(アウトドア用品・スキー・スノーボード・ボール・三輪車等)
  • 屋外水栓

少し書き出してみただけでも外部で管理したほうが便利な物は意外とあります。

こららを収納するスペースも考えておきたいですね。

お庭の使い方も考えてみる

お庭の使い方を楽しみに1戸建ての家を建てたい方もいらっしゃると思います。

そうですマンションやアパートにはない、お庭での家庭菜園・ガーデニング・日曜大工等を楽しみにしている方はそのスペースも考えておきましょう。

例えば玄関廻りはガーデニングのできる眺める庭、日曜大工は裏庭で、などと分散したスペースを造る方法もあります。

隣家との距離

敷地には無駄なく建物を建てたいと思う気持ちはわかりますが。

建物廻りには給湯器・エアコンの室外機等も設置する事になり、また貯湯ユニット式の物は面積と高さのスペースも必要となります。

それらの置き場所も考慮して建物の周りを回れるスペースの確保はしておきましょう。

また将来、メンテナンスのための足場工事が必要になる事を考えても無駄なスペースではありません。

そして隣家との距離が近すぎると室外機の騒音問題になりかねません。

このように土地と建物・駐車場・その他の設備の配置計画は住みやすさを左右する大事な決断です。

 

 

 

 

 

 

土地探しに必要な基本知識

家造りは土地探しから始まります

これから何十年と生活する場所となり、子孫に受け渡していく土地となるわけですから人生最大の決断になります。

将来を見据えて、よく考えて土地を購入しましょう。

そのためには土地探しの基礎知識を身に付けておく事をおすすめします。

住宅地として最良な土地は?

土地には土地計画法の地域区分として用途地域が定められており、その用途別に建てられる建物の内容が定められています。

この規則により住宅街の環境が作られています。
住宅地として最良なのは第一種低層住居専用地域で住宅以外では店舗併用の商店しか建設できないという規制が定められている土地です。
そして第一種低層住居専用地域には建物の高さが10mまでと定められているので、たとえ近隣にマンションやアパートが建設されても3階建てまでしか許可されない地域になります。
閑静な住宅街とはこの第一種低層住居専用地域になります。
他の住宅地としては第二種低層居住専用地域(低層住宅中心だが小規模の店舗も建設できる)・第一種住居地域(住宅中心だが中規模の店舗やオフィスビルも建設できる)・第二種住居地域(住宅中心だが店舗、オフィス、ホテル、パチンコ店も建設できる)があります。

「市街化区域」と「市街化調整区域」

都市部では都市計画法という法規によって「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
「市街化区域」は用途地域の指定の工業用地域以外に住宅を建設できます。
そして

「市街化調整区域」には都市計画法の定義としては市街化を抑制する地域とされており原則住宅は建設できません。

ただし各自治体事にも原則があり、その条件をクリアできれば住宅を建設する事も可能ですが、ローンや許可・その土地を売る時等にリスクがあるので、その件をよく事前に調べてからにしましょう。

「建ぺい率」と「容積率」

土地には建設できる建物の規制があります。

その土地面積に対して建物の1階の床面積の割合を[建ぺい率]といい、土地面積に対して認められる延べ床面積(1階2階の床面積の合計)の割合を[容積率]といいます。
これらの割合は地域によって違いがあり都市計画法で先程の環境の良い第一種低層住居専用地域等は厳しい規制になっているので注意しましょう。
たとえば40坪の土地でも建ぺい率40%容積率80%では最大床面積16坪最大延べ床面積32坪の大きさの家しか建設できません。
多少の不足でしたら地下室で部屋数を確保する方法がありますが、工事費が高いので注意しましょう。
また3階建てという方法も考えられますが地域区分の法規や地域の条例を確認しなければなりません。

道路への接する決まり

建物を建設するのはその敷地が4m以上の幅の道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります。

この条件をクリアしていない土地の場合は道路の中心から2m敷地に入った部分が道路よ敷地の境界とみなされその部分は建築用の敷地面積とはできません。
たとえば3mの道路幅しかない場合は50cmのセットバックが必要となります。
ですから実質的に建ぺい率と容積率から割り出させる建築可能な面積が減ってしまう事になります。

土地探し基礎知識チェックポイン

ではこれまでの法規に関する土地探しのまとめをしてみましょう。
・都市計画法の地域区分を確かめる(近隣に不快と思われる建築がされる可能性がないか)
・市街化調整区域ではないか
・建ぺい率と容積率は必要な床面積を確保できるか
・幅4m以上の道路に2m以上接しているか
理想の家を建てるには、まずその土地が必要な建築面積の条件をクリアしていなければなりません。
その事を知る為には、この基礎知識から調べてみて下さい。
また建築に必要な建築面積の刃かにも、駐車場や庭はどうするかを同時進行で考える事も必要です。
そしてその土地の環境も暮らす上で大切な事です。
この様に様々な視点から土地を探す事になります。