自己資金や住宅ローンの融資額が足りない時は?

住宅購入を考えているけれど、自己資金や住宅ローンの融資額に不足がある場合はどうしたら良いのでしょうか?

よくあるのは親からの資金援助を受けたり、親と共有名義にしたりなどの方法です。
自己資金を補ったり、住宅ローンの融資額を増やしたりするための方法を紹介します。

◯親からの住宅購入資金援助
住宅購入資金を補う手段の一つとして、親から資金を援助して貰うという方法があります。一定の条件を満たせば贈与税が非課税となります。

非課税にできる援助額の上限は、新築等に係る契約の締結日がいつになるかによって異なります。
平成31年3月31日までに契約を締結した場合、省エネ等住宅で1200万円、それ以外の住宅で700万円が上限となります。
省エネ等住宅というのは、省エネ基準、耐震性、高齢者に対する配慮があることなどの条件を満たしている住宅を指します。

住宅資金の援助を非課税とするための主な条件には以下のようなものがあります。
1.直径の親、祖父母からの贈与であること
2.贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
3.贈与を受けた年の所得が2000万円以下であること
4.贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、受け取った資金の全額を当てて家を購入すること
5.贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、建てた家に住む見込みが確実にあること
6.床面積50㎡~240㎡で、そのうち半分以上が受贈者の居住スペースであること
7.取得した家が新築、もしくは築20年以内(耐火建造物の場合は25年以内)であること
8.7以外の住宅の場合、耐震性を証明するか、耐震改修工事をおこなうこと

また、住宅資金援助の非課税措置は、暦年課税の110万円分の非課税、相続時精算課税制度の2500万円までの非課税措置と併用することも可能です。

自己資金が増え、住宅ローンの借入額を少なくすることができれば、月々の支払額を大きく減らすことが可能になります。

◯家の名義を共有にする
親に住宅資金援助をしてもらうのではなく、家の名義を共有とし、住宅購入資金を直接出してもらうという方法もあります。
この場合、共有者となるのは、夫側の親、妻側の親のどちらでも問題ありません。

共有名義とする場合、気をつけなければならないのは、住宅と資金の持分です。

例えば、資金は子が20%、親が80%出しているのに、家の配分は子が50%としてしまった場合、30%の差分に対して贈与税がかかることもあります。

また、住宅購入時には様々な税金の優遇措置があります。しかし、こうした優遇はその住宅に済むことが条件となっているものがほとんどです。そのため、親が同居しない場合、親はこうした税金優遇の対象になりません。

相続時のことにも注意が必要です。
親がなくなった場合、住宅のうち親の持分は相続の対象になります。仮に親の財産がその持分しかなく、兄弟姉妹がいる場合は、親が持っていた住宅に対する権利を兄弟姉妹と分け合うことになります。

同居する住宅であれば共有名義にするのも悪くはありませんが、基本的に親の持分を多くしすぎないほうがトラブルになりにくく、メリットも大きいです。

◯収入合算する
住宅ローンの融資限度額は、収入によって変わります。
一人分の収入では融資額が足りないという場合、夫婦で収入合算することで融資額を増やすことができます。

収入合算ができるのは、配偶者、子、父母、養父母、のうち1人だけです。一般的には、夫婦で収入合算することが多いです。

収入合算を行う際にはいくつかの注意点があります。

まず、金融機関によっては、収入合算できる金額の上限があること。
全額合算できるところもあれば、半分までの場合や、申込者の半額までとされる場合もあります。

また、合算者は連帯保証人か、連帯責任者となります。返済責任があるという点では、主債務者と同じです。しかし、住宅ローンの控除を受けることができません。また、団体信用生命保険への加入もできません。合算者に万が一のことがあった場合も、保険の適用を受けることができないため、リスクが大きいです。

◯ペアローンにする
ペアローンというのは、一つの住宅に対して、夫婦や親子で別々にローンを組むことです。

収入合算と違うのは、それぞれが主債務者となることです。そのため、どちらも住宅ローン控除を受けることができ、団体信用生命保険への加入もできます。
収入合算をする時よりも、融資限度額も大きくなりやすいです。

また、住宅ローンは全く同じものを借りなくてはならないという決まりはありません。一人は固定金利の長期ローン、もうひとりは短期変動金利とすれば、リスクを分散できます。
収入合算をするよりもメリットの大きい方法です。

◯親子リレー返済にする
親子リレー返済とは、親から子へ返済を引き継ぐことを前提として組むローンのことです。

住宅ローンは完済まで時間がかかるため、年齢が高くなると組むのが難しくなります。退職後に住宅ローンを支払うのは大きな負担となりますし、80歳まで完済することを条件としている金融機関も多いです。
そこで、リレー方式の住宅ローンとすることで、年齢が高くても住宅が購入しやすいようにするのです。

親子リレー返済を組む際は、親子間の話し合いが非常に重要です。
親が購入した住宅の返済を子が引き継ぐわけですから、子が最終的にその家を相続することが前提になります。子どもの将来的な移住地を親が決めてしまうことになり、仕事や結婚にも制約が出る可能性があります。

既に親と同居している、家業を継ぐことが決まっている、結婚していて子どももいる、と言った状況であれば親子リレー返済を検討しても良いでしょう。